Em São Paulo, apartamento de um dormitório é luxo de R$ 410 mil

Metro quadrado custa, em média, mais do que imóveis de alto luxo; segmento foi o único que cresceu no ano passado em lançamentos

Vitor Sorano, especial para o iG | 23/02/2012 05:38

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Foto: Vitor Sorano

Os namorados Rafael Chedid e Larissa Oséas: "doce ilusão"

“Nós dois trabalhamos. Eu vou adorar ter uma camareira, lavanderia. É tudo para não precisar sair de casa”, diz a relações públicas Larissa Oseas, 20 anos, após ver o apartamento de um dormitório decorado de um lançamento no centro de São Paulo.
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O namorado suspira ao se inteirar do preço do apartamento. “Hoje foi doce ilusão. Tá muito caro. Ainda tá muito caro”, repete o coordenador de marketing Rafael Chedid, 24 anos, na saída do empreendimento - o NKSP, da Lucio Engenharia, na Bela Vista, região central.
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Os lançamentos de um dormitório na capital mais que sextuplicaram desde 2006. Em 2011, enquanto o mercado imobiliário vivia uma leve ressaca do boom de 2010, esse foi o único tipo de imóvel em que o número de unidades lançadas cresceu em relação ao ano anterior (veja gráfico abaixo). A cidade ganhou 6.577 deles, o equivalente a 15% de toda a oferta de 37.670 novos imóveis residenciais. Há cinco anos, a fatia não chegava a 5%.

Valorização dos Imóveis de um dormitório

Número de unidades lançadas em 2011

Fonte: Embraesp | * dados provisórios

“Um dos nossos lançamentos nem tinha apartamentos de um dormitório, mas mudamos o projeto no meio do caminho”, afirma Mirella Parpinelli, diretora de atendimento da Lopes, uma das grandes empresas do setor em São Paulo. Para 2012, esse investimento deve continuar. “Acredito que a participação de 30% (dos imóveis lançados) nesse nicho se manterá neste ano”, prevê Fátima Rodrigues, diretora geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca.
A preocupação em atender a esse mercado tem uma justificativa para lá de atraente para as construtoras e imobiliárias: o preço. Concentrados em áreas valorizadas da cidade, os um dormitório novos custam hoje, para o paulistano, algo em torno de R$ 410 mil. Foi o preço médio dos lançamentos neste segmento em 2011. O custo do m² de área útil, R$ 8.855, é maior do que em qualquer outro tipo de lançamento – mesmo do que nos de quatro ou mais dormitórios, que custam em média R$ 1,3 milhão.

Projeção da piscina infinita do Horizonte JK - Foto: Vitor Sorano

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“A maioria é para classe média alta e alta. Nesse grupo, não vai ter nada voltado para o popular”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), responsável pelos dados.
O preço alto permitiu que, mesmo com queda nas vendas, o um dormitório fosse a única faixa de imóveis na qual o valor de vendas em 2011 superasse o de 2010. Esse tipo de apartamento rendeu R$ 1,4 bilhão até novembro às empresas, crescimento de 9,15% ante o arrecadado de 2010. O setor como um todo teve queda de 20% no faturamento, segundo dados do Secovi-SP, o sindicato do mercado imobiliário.
Oferecer imóveis menores é uma forma de atender ao mercado impulsionado pelo aumento da renda, sobretudo entre jovens. “O perfil do consumidor é quem tem seus 25, 30 anos, salário de alto padrão e pode comprar um imóvel de um dormitório especial”, afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP.
Outro motor é a diminuição no tamanho dos lares. Segundo o Censo 2010, 14,1% dos domicílios paulistanos têm uma pessoa só – ante 10,6% em 2000. “A transição demográfica no Brasil está extremamente rápida. O número de filhos diminuiu, há mais idosos, a estrutura familiar mudou – há mais casais sem filhos e solteiros”, afirma João Meyer, doutor em arquitetura e urbanismo e professor da FAU-USP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo).
Além disso, a expansão do crédito – em conjunto com a da renda – possibilita que famílias hoje unidas pela necessidade de um teto, separem-se. “Alguns moram com os parentes porque querem, mas a maioria está louca para sair da casa da sogra”, diz Meyer.
Mas Rafael Chedid, olhando os preços, vê um movimento inverso. “É por isso que há tanta gente com 30, 35 anos morando com os pais.”

Valorização dos Imóveis de um dormitório

Valor médio do metro quadrado de área útil em R$

Fonte: Embraesp | * dados provisórios

Localizado na área com m² mais caro da cidade (R$ 12.048 em 2010, segundo a Embraesp), o Itaim Bibi é o eldorado do um dormitório novo. Entre 2009 e novembro de 2011, a região ganhou 2.425 imóveis desse tipo.
É a regra. Primeiro na zona oeste e progressivamente na zona sul e no centro, a indústria imobiliária vem colocando o produto nas regiões mais ricas da cidade, segundo dados da Embraesp elaborados pelo Secovi-SP. Mais da metade (57%) dos lançamentos desse tipo no período ocorreram na área consolidada da capital – de classe média alta e alta.
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Para caber nessas áreas e no bolso, a solução é reduzir o tamanho. Para isso, os imóveis de um dormitório, que tinham média 46 m² em 2011, são eficazes. “Há regiões com o preço do m² um pouco mais elevado. Descobrimos que há um nicho de mercado do grupo de 25 a 35 anos em ascensão profissional muito forte, que busca imóveis mais compactos em localizações que os atendam em sua vida pessoal e profissional”, diz Fátima Rodrigues, da Coelho da Fonseca.
“É também uma forma de vender o m² mais caro”, afirma Meyer, da USP. Para o professor, há carência de intervenções do Poder Público – embora haja instrumentos no Plano Diretor – para direcionar a oferta de imóveis menores a bairros menos qualificados e consumidores de menor renda.

“Esse é o grande mercado em termos quantitativos, só que é mais difícil de parar em pé”, argumenta Antônio Setin, presidente da Setin, responsável por dois lançamentos no centro – o Downtown Brigadeiro e o Dowtonw São João.
Como exemplo, Meyer, da USP cita a possibilidade de a Prefeitura estimular a construção de imóveis sem vagas de garagem perto de estações do metrô. “Uma vaga encarece o imóvel em pelo menos R$ 50 mil”, afirma.
“Esse comportamento vem de uma dinâmica própria. A gente só pode interferir isso com a agilidade dos fenômenos legais”, afirma Camila Maleronka, da SPUrbanismo, empresa de planejamento urbano municipal.

Foto: Vitor Sorano

Atrativos com nomes pomposos como office, spa, pet place, kids place e teen place atraíram Marcos Hirano a comprar uma unidade no NKSP, na Bela Vista

A oferta de atrativos com nomes pomposos como office, spa, pet place, kids place e teen place – para além, é claro, da piscina e da churrasqueira – foi um dos fatores que levaram o gerente de TI Marcos Hirano, 36 anos, a fechar negócio no NKSP, na Bela Vista, distrito que teve 1.316 imóveis de 1 dormitório lançados entre 2009 e novembro de 2011.

Foto: Vitor SoranoAmpliar

Lava-roupas e adega: apartamento decorado de 62 m² no NKSP, da Lucio Engenharia, um dos empreendimentos novos na Rua Paim, na Bela Vista, centro de São Paulo

Não que ele vá usufruir. O investidor está estreando no filão de 1 dormitório, em princípio, para alugar. A expectativa é que as facilidades ajudem a atrair inquilinos.
A oferta de serviços é outro fator a empurrar o preço para cima. “Temos salão gourmet que parece restaurante sofisticado. A pessoa vai na academia, parece que está indo numa Reebok. Há um alto padrão não de área útil, mas de qualidade”, diz Mirella, da Lopes.
Para Crestana, presidente do Secovi, esse modelo continuará a fazer sucesso por enquanto, em razão das deficiências dos espaços públicos da capital. “A tendência é que daqui a 5, 10 anos, São Paulo tenha melhores espaços públicos. Mas acho que durante os próximos cinco anos, vai haver lançamentos que oferecem esses espaços intra-muros.”
Aparecida Takata, de 52 anos, já havia avistado o stand de vendas do Downtown São João, da Setin, no vai e volta do trabalho. Com os filhos já crescidos, morando na Freguesia do Ó, resolveu procurar alguma coisa menor, de um quarto, ali pelo centro, onde ela trabalha como assistente administrativa e o marido, como técnico eletricista. Em um sábado de manhã, entrou para conferir.
“Achei o preço um absurdo”, disse, saindo. “Está certo que tem todas as facilidades e modernidades, mas eu não ligo essas coisas. Isso é para o pessoal novinho.”

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